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Enfoque:

A Resilição de Escrituras Públicas de Compra e Venda


O título dessa postagem em um primeiro momento pode te levar a fazer o seguinte questionamento: O que é resilição? 

Resilição é nada mais do que RESCISÃO, que aplicado no âmbito do Estudo do Direito Notarial, Registral e Imobiliário aplica-se em regra para rescindir Escrituras de compra e venda não registradas no Cartório de Registro de Imóvel.

Porém, como exceção a regra supradita, a resilição poderá ocorrer também para Escrituras registradas no CRI, em casos cujo título está passivo de nulidade (Ato nulo) ou anulabilidade (ato anulável).

Exemplos de condições que podem gerar a resilição: vício redibitório e, ainda, a venda de imóvel em que o comprador, ao conferir as metragens do terreno, venha a constatar que as medidas não batem como o que de fato comprou e o que consta no papel.

Se no título de propriedade não consta que as medidas da área são ADCORPUS, as mesmas serão consideradas como ADMENSURAM, o que quer dizer que caberá ao comprador requerer o ajuste do preço da venda e, ainda, propor ação de rescisão com perdas e danos e, se houver acordo, fazer a respectiva escritura de rescisão. 

Nos casos que a Escritura Pública de Compra e Venda estiver registrada no Cartório não bastará uma simples alegação, sem motivos fundados para justificar a resilição e consequentemente cancelamento ou retificação do ato. A não ser que o título de aquisição da propriedade apresente vícios, tais como os supracitados, de ato nulo, anulável, redibitório e que não estejam em conformidade com as metragens do terreno constantes do título e com o local de fato.

Em outras palavras, o ato passivo de resilição deve apresentar defeitos ocultos, que para o uso da coisa tenha apresentado alteração em seu justo valor, sendo coerente que se obtenha o abatimento no preço ou a rescisão do contrato.

Neste sentido a Lei de Registros Públicos aduz em seu art. 214, que: “As nulidades de pleno direito do registro, uma vez provadas, invalidam-no, independentemente de ação direta”.

A rescisão de escritura terá como fundamento os aspectos apresentados nos arts. 840, 842, 843 e 848 do Código Civil. Vejamos suas condições para formalidade:

Art. 842. A transação far-se-á por escritura pública, nas obrigações em que a lei o exige, ou por instrumento particular, nas em que ela o admite; se recair sobre direitos contestados em juízo, será feita por escritura pública, ou por termo nos autos, assinado pelos transigentes e homologado pelo juiz.
 
Se tratando de ato anulável poderá as partes convalidá-lo em ato perfeito e acabado, através de escritura de ratificação.

Com relação aos atos que apresentem  defeitos ocultos em coisas que foram recebidas por via de um contrato bilateral comutativo (vícios redibitórios) as partes contratantes podem optar pela escritura de transação, também com base nos artigos citados acima, evitando-se, assim, a propositura de ação de anulação do ato ou redução do preço da transação. 

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