OS CUIDADOS NA ASSISTÊNCIA DE ESCRITURAS DE PROMESSA DE VENDA OU PROMESSA DE CESSÃO DE DIREITOS DE IMÓVEIS:

No Tabelionato de Notas quando solicitado à lavratura de escrituras de promessa de compra e venda ou de cessão de direitos aquisitivos ou de promessa de cessão de direitos aquisitivos,  se faz necessários a observação das seguintes providências: 

REQUERER:

I) certidão de inteiro teor e ônus reais do Registro de Imóveis competente, pois através dela é que se  terá uma visão real da situação jurídica do imóvel, tais como eventuais hipotecas e penhoras sobre o mesmo, ou qualquer outro impedimento. Uma espécie de raio X do imóvel; 

II) na Prefeitura solicitar certidão de débitos fiscais e dívida ativa municipal. 

III) certidões negativas dos distribuidores cíveis e criminais da Justiça Estadual, e ainda certidão negativa da Justiça do Trabalho em nome da pessoa que está vendendo ou cedendo os direitos aquisitivos; tratando-se de apartamento, exigir do vendedor a apresentação do síndico de que o imóvel se encontra quite de contribuições condominiais até a data da escritura; 

Esses documentos acima não representam um rol taxativo. É apenas uma orientação sobre certidões importantes para que não tenham surpresas após efetivação do contrato.

Parece absurdo exigir todos esses documentos em um ato de promessa, pois, na prática, em regra para um ato de promessa de compra ou de cessão de direitos costumam exigir somente a apresentação da certidão de ônus reais, porém isso pode ser um erro crucial. Tomem cuidado.

É aconselhável que em se tratando de sociedade que esteja vendendo, verifique o contrato social para saber se a pessoa que vai assinar o ato possui os devidos poderes para agir em nome da empresa, e ainda a apresentação da certidão negativa de débitos do INSS, caso a mesma esteja sujeita a essa apresentação.

Com relação aos atos em que o vendedor é representado por procurador, mister averiguar a procedência da procuração, tais como: verificar no cartório se a mesma está válida, se não foi revogada ou possui averbações ou anotações em sua margem. Uma sugestão é constar ao ato: "Representado por Procuração Pública lavrada em data de XX/XX/XXX no Cartório do XXXXX da cidade de XXX/XX, sob termo nº XXX, fls. XX do Livro nº XX, sendo confirmado sua autenticidade e validade nesta data, via fone, com o Escrevente XXXX, que atestou a validade do ato, não constando revogação, ou quaisquer outras averbações ou anotações a margem."

Parece exagerada a consulta da validade de uma Procuração Pública; porém, não podemos descartar a possibilidade de que aquele ato foi revogado e que o outorgado não teve conhecimento, ou ainda pior, esteja ali de má fé, tentando fraudar uma transação imobiliária. É na verdade se resguardar de quase todos os riscos, pois, se a procuração não for verdadeira, a sua transação, que aparentemente está totalmente certa, será anulada. Muitas Corregedorias Estaduais já determinam ou recomendam a consulta da Procuração Pública.

Todo cuidado na Lavratura do Ato Notarial é imprescindível para segurança jurídica das partes, legalidade e publicidade do ato, para que ele assim surta os efeitos almejados.

A inobservância ou erro por parte do Tabelião, seja dele próprio ou de seus prepostos e escreventes  podem ocasionar em responsabilidade subjetiva.

Da Responsabilidade Subjetiva.

Desde a Lei no 9.492, de 10 de setembro de 1997, culminando com a Lei no 13.286, de 10 de maio de 2016, o legislador tem desejado pacificar o entendimento sobre a responsabilidade de tabeliães e registradores. 

Essa última lei alterou o art. 22 da Lei no 8.935, de 18 de novembro de 1994 que dispôs sobre os serviços notariais e de registro.

Anteriormente a responsabilidade dos tabeliães e registradores era sempre discutida, com a jurisprudência ora caminhando pela responsabilidade estatal, ora pela responsabilidade pessoal dos agentes, ora pela corresponsabilidade.

Com o advento desse reforço legislativo, os tabeliães, registradores, seus substitutos e escreventes que contratarem passam a responder pessoalmente, cuja responsabilidade primeira será do titular, cabendo ao mesmo a ação de regresso se algum de seus subordinados tenha agido com culpa ou dolo.

A responsabilidade é subjetiva, ou seja, o prejudicado deverá comprovar que o agente estatal agiu com culpa ou dolo. Nada o impede de acionar concomitantemente o agente que o levou a erro culposa ou dolosamente e o notário/registrador. 

A responsabilidade de notários e registradores é afastada quando comprovarem que tomaram todas as precauções possíveis para que os fatos ou atos consignados em forma pública seriam registrados e apontados, mesmo que estivesse a auxiliá-los um profissional habilitado na descoberta de fraude nos documentos apresentados. 

Ou seja, exige-se do notário e do registrador a prudência do profissional da área que atua. Não lhe pode ser exigido conhecimentos que pertencem a outras áreas do conhecimento, como a criminalística, por exemplo, em que as falsificações apresentadas perante eles são de tal modo perfeitas ou quase perfeitas que um profissional com mediana experiência teria feito o registro ou apontamento, sem maiores dúvidas.

Afasta-se também a sua reponsabilidade quando um dos interessados tenha agido dolosamente para que o ato se concretizasse ou no caso de simulação entre as partes envolvidas (arts. 150 e 167 do Código Civil) ou reserva mental de uma das partes (art. 110 do Código Civil) de modo que um terceiro tenha sido prejudicado.

Por fim, ressalta-se que é fundamental que logo após a lavratura do respectivo ato de aquisição, o comprador leve o seu título ao competente Registro de Imóveis, e não deixe para fazê-lo após muito tempo, pois, em não registrando de imediato, a sua transação fica vulnerável, pois, se o vendedor vender novamente o imóvel, mesmo sendo a escritura posterior e esse comprador conseguir registrá-la no Registro de Imóveis, antes do primeiro, esta última transação é que valerá, e a primeira ficará sem objeto, e o único recurso que caberá ao primeiro comprador é ingressar em Juízo com uma ação de perdas e danos. Portanto, para que não ocorra esses riscos, sugerimos registrar o título de imediato.