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Enfoque:

Procedimento Administrativo da Regularização Fundiária - REURB


Para a ideal compreensão dos procedimentos específicos de cada espécie de Reurb, é importante entender que a primeira ideia é um planejamento. 

É necessário uma equipe bem preparada. Os servidores municipais deverão estar capacitados para atender essa demanda. Esse será o primeiro passo para um projeto eficaz. 

Lembrando que várias secretarias municipais, de alguma forma, são envolvidas no processo – Secretaria de Planejamento, Secretaria de Obras, Secretaria de Assistência Social, Procuradoria, Secretaria de Finanças e Tributação, Secretaria de Meio Ambiente. Mas considero recomendável que o município monte uma estrutura somente para a Reurb. 

A criação de comissões em que se divide a função atual do servidor com a Reurb pode dar certo, porém os resultados podem demorar um pouco mais para ocorrer, do que ter uma frente específica para atender a REURB.

É fundamental que os servidores municipais envolvidos na Reurb tenham contato com o Cartório de Registro de Imóveis do Município, de modo que o Registrador, acompanhe todo o processo, orientando a equipe municipal, na área de seu conhecimento, de modo que, ao final, toda documentação esteja apta para registro em cartório. 

Cabe também ao Registrador de Imóveis uma atitude proativa neste processo, visto que o benefício será para todos, população, poder público, cartórios, bancos, etc.

Outro aspecto a ser observado é a classificação dos núcleos urbanos informais para fins da Reurb. O Município deve editar ato que faça a distinção, conforme art. 3º, I, da Lei Federal nº 13.465/2017: 

“Art. 30. Compete aos Municípios nos quais estejam situados os núcleos urbanos informais a serem regularizados: I - classificar, caso a caso, as modalidades da Reurb;” (...) 

Cabe ainda ressaltar que o processo de Reurb pode ser realizado individualmente, para um determinado imóvel. Se não houver iniciativa do Poder Público em realizar a Reurb de forma, coletiva, o beneficiário (ocupante) não pode ser prejudicado, mantendo seu imóvel na irregularidade. 

A Reurb-S trata da Regularização fundiária aplicável aos núcleos urbanos informais ocupados predominantemente por população de baixa renda, assim declarados em ato do Poder Executivo municipal, e a Reurb-E trata dos demais casos.

Nesse critério nota-se a para fins de definição a predominância (50% + 1) de população de baixa renda no núcleo urbano informal a ser regularizado, não impedindo que uma família de renda média ou alta que ocupe um imóvel naquele núcleo seja também favorecida.

A observação também se estende aos imóveis comerciais existentes na área, com a ressalva de que o poder público deve demonstrar o interesse público de sua ocupação para a titulação com o Título de Legitimação Fundiária (art. 23, § 1º, III). O § 4º do art. 13, da Lei Federal nº 13.465/2017 ainda dispõe que os Municípios poderão admitir o uso misto de atividades como forma de promover a integração social e a geração de emprego e renda no núcleo urbano informal regularizado, na Reurb, não fazendo distinção se na Reurb-S ou na Reurb-E. 

Quanto ao procedimento administrativo, o art. 28 da Lei Federal nº 13.465/2017 dispõe de forma didática as fases a serem seguidas pelos legitimados e pelo poder público: 

1º - Requerimento dos legitimados.

São os previstos no art. 14 da Lei Federal nº 13.465/2017 Lembrando que o ente público poderá também, de ofício, instaurar a Reurb. 

No requerimento deverá constar em que tipo de Reurb se encaixa a área objeto de regularização. Se ainda não definido pelo poder público, este deverá fazê-lo no prazo de 180 (cento e oitenta dias), sob pena de prevalecer a modalidade que constar do requerimento (art. 30, § 3º, da Lei Federal nº 13.465/2017). 

Na Reurb promovida pela União ou pelo Estado, a classificação da Reurb será de responsabilidade do ente federativo instaurador (art. 30, § 1º, da Lei Federal nº 13.465/2017). 

Quando instaurado a Reurb em decorrência de requerimentos dos demais legitimados, na hipótese de indeferimento, a decisão do ente público deverá indicar as medidas a serem adotadas, com vistas à reformulação e à reavaliação do requerimento, quando for o caso (art. 32 e § único, da Lei Federal nº 13.465/2017). 


2º Processamento administrativo do requerimento:


 Instaurada a Reurb, o Município deverá proceder às buscas necessárias para determinar a titularidade do domínio dos imóveis onde está situado o núcleo urbano informal a ser regularizado, especialmente, verificando no Cartório de Registro de Imóveis, a origem do imóvel através de sua cadeia sucessória (art. 31, Lei Federal nº 13.465/2017). 

Para fins da Reurb-S as certidões são gratuitas no Cartório de Registro de Imóveis. 

Tratando-se de imóveis públicos ou privados, caberá aos Municípios notificar os titulares de domínio, os responsáveis pela implantação do núcleo urbano informal, os confinantes e os terceiros eventualmente interessados, para, querendo, apresentar impugnação no prazo de trinta dias, contado da data de recebimento da notificação. 

Tratando-se de imóveis públicos municipais, o Município deverá notificar os confinantes e terceiros eventualmente interessados, para, querendo, apresentar impugnação no prazo de trinta dias, contado da data de recebimento da notificação. 

Se apresentada impugnação, será iniciado o procedimento extrajudicial de composição de conflitos de que trata a Lei Federal nº 13.465/2017. 

A notificação do proprietário e dos confinantes será feita por via postal, com aviso de recebimento, no endereço que constar da matrícula ou da transcrição, considerando-se efetuada quando comprovada a entrega nesse endereço. 

A notificação da Reurb também será feita por meio de publicação de edital, com prazo de trinta dias, do qual deverá constar, de forma resumida, a descrição da área a ser regularizada, quando o proprietário e os confinantes não forem encontrados e quando houver recusa da notificação por qualquer motivo. 

A ausência de manifestação será interpretada como concordância com a Reurb. 

Caso algum dos imóveis atingidos ou confinantes não esteja matriculado ou transcrito na serventia, o Distrito Federal ou os Municípios realizarão diligências perante as serventias anteriormente competentes, mediante apresentação da planta do perímetro regularizado, a fim de que a sua situação jurídica atual seja certificada, caso possível. 

O requerimento de instauração da Reurb ou, na forma de regulamento, a manifestação de interesse nesse sentido, por parte de qualquer dos legitimados, garante, perante o poder público, aos ocupantes dos núcleos urbanos informais situados em áreas públicas a serem regularizados, a permanência em suas respectivas unidades imobiliárias, preservando-se as situações de fato já existentes, até o eventual arquivamento definitivo do procedimento. 

Fica dispensado o procedimento de notificação, caso adotados os procedimentos da demarcação urbanística. 


3º Elaboração do projeto de regularização fundiária. 


Instaurada a Reurb, compete ao Município aprovar o projeto de regularização fundiária.

A elaboração e o custeio do projeto de regularização fundiária e da implantação da infraestrutura essencial obedecerão aos seguintes critérios: 

I - na Reurb-S: 

a) operada sobre área de titularidade de ente público, caberá ao referido ente público ou ao Município, a responsabilidade de elaborar o projeto de regularização fundiária nos termos do ajuste que venha a ser celebrado e a implantação da infraestrutura essencial, quando necessária, nos termos do art. 33, I, a, da Lei Federal nº 13.465/2017; e 

b) operada sobre área titularizada por particular, caberá ao Município a responsabilidade de elaborar e custear o projeto de regularização fundiária e a implantação da infraestrutura essencial, quando necessária, nos termos do art. 33, I, b, da Lei Federal nº 13.465/2017; 

II - na Reurb-E:

 a) a regularização fundiária será contratada e custeada por seus potenciais beneficiários ou requerentes privados, independente se em área pública ou privada, nos termos do art. 33, II, da Lei Federal nº 13.465/2017; 

b) sobre áreas públicas, se houver interesse público, o Município poderá proceder à elaboração e ao custeio do projeto de regularização fundiária e da implantação da infraestrutura essencial, com posterior cobrança aos seus beneficiário, nos termos do art. 33, III, da Lei Federal nº 13.465/2017; 


************

O art. 35 da Lei Federal nº 13.465/2017 enumera as informações mínimas que o projeto de regularização fundiária deve conter, conforme enumerado abaixo: 

I- levantamento planialtimétrico e cadastral, com georreferenciamento, subscrito por profissional competente, acompanhado de Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) ou Registro de Responsabilidade Técnica (RRT), dispensada quando o responsável técnico foi servidor ou empregado público, que demonstrará as unidades, as construções, o sistema viário, as áreas públicas, os acidentes geográficos e os demais elementos caracterizadores do núcleo a ser regularizado; 

II- planta do perímetro do núcleo urbano informal com demonstração das matrículas ou transcrições atingidas, quando for possível;

III- estudo preliminar das desconformidades e da situação jurídica, urbanística e ambiental; 

IV- projeto urbanístico, que deverá conter, no mínimo, indicação:

V- memoriais descritivos; 

VI- proposta de soluções para questões ambientais, urbanísticas e de reassentamento dos ocupantes, quando for o caso; 

VII- estudo técnico para situação de risco, quando for o caso; 

VIII - estudo técnico ambiental, quando for o caso; 

IX- cronograma físico de serviços e implantação de obras de infraestrutura essencial, compensações urbanísticas, ambientais e outras, quando houver, definidas por ocasião da aprovação do projeto de regularização fundiária; e 

X- termo de compromisso a ser assinado pelos responsáveis, públicos ou privados, pelo cumprimento do cronograma físico. A fase de elaboração do projeto de regularização fundiária exige maior dedicação no processo da Reurb, visto que sua conclusão depende de levantamento social realizado em campo, com o cadastro socioeconômico, bem como levantamento de engenharia (planialtimétrico), que irão subsidiar as etapas seguintes. 


4º Saneamento do processo administrativo.


Como dispõe o art. 28, IV, da Lei Federal nº 13.465/2017, a próxima fase do processo administrativo é o seu saneamento. 

Trata-se de fase processual destinada a identificar possíveis falhas e vícios do processo, a fim de saná-las.


5º Decisão da autoridade competente, mediante ato formal, ao qual se dará publicidade.


 Trata-se de ato conclusivo da Reurb. O pronunciamento da autoridade competente que decidir o processamento administrativo da Reurb deverá: 

I - indicar as intervenções a serem executadas, se for o caso, conforme o projeto de regularização fundiária aprovado; 

II - aprovar o projeto de regularização fundiária resultante do processo de regularização fundiária; e 

III - identificar e declarar os ocupantes de cada unidade imobiliária com destinação urbana regularizada, e os respectivos direitos reais. 


6º Expedição da CRF pelo Município. 


A Certidão de Regularização Fundiária (CRF) é o ato administrativo de aprovação da regularização que deverá acompanhar o projeto aprovado e a lista dos beneficiários.

É de competência exclusiva do Município a sua emissão e conforme disposição do art. 41, da Lei Federal nº 13.465/2017, deverá conter, no mínimo: 

I - o nome do núcleo urbano regularizado; 
II - a localização; 
III- a modalidade da regularização; 
IV- as responsabilidades das obras e serviços constantes do cronograma; 
V- a indicação numérica de cada unidade regularizada, quando houver; 
VI- a listagem com nomes dos ocupantes que houverem adquirido a respectiva unidade, por título de legitimação fundiária ou mediante ato único de registro, bem como o estado civil, a profissão, o número de inscrição no cadastro das pessoas físicas do Ministério da Fazenda (CPF) e do registro geral da cédula de identidade (RG) e a filiação. 


7º Registro da CRF pelo Cartório de Registro de Imóveis.


Registro da CRF e do Projeto de Regularização Fundiária aprovado pelo Município, perante o oficial do cartório de registro de imóveis da circunscrição da unidade habitacional urbana regularizada, que deverá ser efetivado independentemente de determinação judicial ou do Ministério Público (arts. 42 a 54, da Lei Federal nº 13.465/2017). 

Trata-se da última etapa antes do ato de entrega dos títulos definitivos de propriedade aos beneficiários do programa de Reurb/MA. Isso porque, é nesse momento que se adquire de forma originária o direito real de propriedade, através do registro. 

Do recebimento da CRF, caberá ao notário registrador (oficial/tabelião) do cartório de registro de imóveis da circunscrição competente promover a prenotação e autuação, de modo a instaurar o procedimento registral, sendo que no prazo de 15 (quinze) dias poderá fazer exigências ou prosseguir com os atos de registro. 

Conforme já mencionado tanto o registro da CRF como do projeto de regularização fundiária aprovado pelo Município, será requerido diretamente ao notário/oficial do cartório de registro de imóveis da situação da unidade imobiliária e deverá ser efetivada independentemente de determinação judicial ou do Ministério Público, conforme preconiza o art. 42 da Lei em comento. 

Observe que, sendo caso de recusa do registro, o notário/oficial deverá expedir a respectiva nota devolutiva devidamente fundamentada, na qual deverá constar os motivos da recusa, formulando as respectivas exigências nos termos da lei. 

De todo modo, nos termos da lei todo o procedimento registral deverá ser concluído no prazo de sessenta dias, prorrogável por igual período, desde que mediante justificativa fundamentada do notário/oficial do cartório competente

Em casos de Imóveis situados em mais de uma circunscrição imobiliária o procedimento será efetuado perante cada um dos oficiais dos cartórios de registro de imóveis. 

Quando os imóveis objeto de intervenção por meio da Reurb estiverem situados na divisa das circunscrições imobiliárias, as novas matrículas das unidades imobiliárias serão de competência do oficial do cartório de registro de imóveis em cuja circunscrição estiver situada a maior porção da unidade imobiliária regularizada. 

Observe que o critério aqui é o de que o registro será feito na circunscrição onde se concentra o maior número de imóveis. 

Da notificação dos titulares de direitos reais e confrontantes pelo Cartório, o oficial de registro fica dispensado de providenciar a notificação dos titulares de domínio, dos confinantes e de terceiros eventualmente interessados, uma vez cumprido esse rito pelo Município, isso porque o próprio Município quando da instauração da Reurb poderá promover desde logo essa notificação. 

Com intuito de atender ao interesse público de forma célere, sempre que necessário, as notificações serão emitidas de forma simplificada, indicando os dados de identificação do núcleo urbano a ser regularizado, sem a anexação de plantas, projetos, memoriais ou outros documentos, convidando o notificado a comparecer à sede da serventia para tomar conhecimento da CRF com a advertência de que o não comparecimento e a não apresentação de impugnação, no prazo legal, importará em anuência ao registro. 

Qualificada a CRF e não havendo exigências nem impedimentos, o oficial do cartório de registro de imóveis efetuará o seu registro na matrícula dos imóveis cujas áreas tenham sido atingidas, total ou parcialmente, a teor do art. 51 da Lei Federal nº 13.465/2017. 

Se no caso não forem identificadas as transcrições ou as matrículas da área regularizada, o oficial do cartório de registro abrirá matrícula com a descrição do perímetro do núcleo urbano informal que constar da CRF e nela efetuará o respectivo registro. 

Uma vez registrada a CRF, será aberta matrícula para cada uma das unidades imobiliárias regularizadas pertencentes ao núcleo. Compete destacar nos termos da legislação específica que o registro do projeto de Reurb aprovado importa em:

I- abertura de nova matrícula, quando for o caso; 
II- abertura de matrículas individualizadas para os lotes e áreas públicas resultantes do projeto de regularização aprovado; e 
III- registro dos direitos reais indicados na CRF junto às matrículas dos respectivos lotes, dispensada a apresentação de título individualizado. Desse modo, quando o núcleo urbano regularizado abranger mais de uma matrícula, o oficial do registro de imóveis abrirá nova matrícula para a área objeto de regularização, destacando a área abrangida na matrícula de origem, dispensada a apuração de remanescentes, vide art. §2º do art. 43 da Lei Federal nº 13.465/2017. 

Para atendimento ao princípio da especialidade, o oficial do cartório de registro de imóveis adotará o memorial descritivo da gleba apresentado com o projeto de regularização fundiária e deverá averbá-lo na matrícula existente, anteriormente ao registro do projeto, independentemente de provocação, retificação, notificação, unificação ou apuração de disponibilidade ou remanescente. 

Existindo dúvida quanto à extensão da gleba matriculada, em razão da precariedade da descrição tabular, o oficial do cartório de registro de imóveis abrirá nova matrícula para a área destacada e averbará o referido destaque na matrícula matriz, vide § 1º do art. 46 da Lei Federal nº 13.465/2017. 

Pode acontecer de o projeto de regularização fundiária não envolver a integralidade do imóvel matriculado, situação em que o registro será feito com base na planta e no memorial descritivo referentes à área objeto de regularização e o destaque na matrícula da área total deverá ser averbado. 

Importante destacar que o registro da CRF será feito em todas as matrículas atingidas pelo projeto de regularização fundiária aprovado, devendo ser informada, quando possível, as parcelas correspondentes a cada matrícula. 

Nas matrículas abertas para cada parcela, deve constar os campos referentes ao registro anterior e ao proprietário nos seguintes termos: 

I- quando for possível, a identificação exata da origem da parcela matriculada, por meio de planta de sobreposição do parcelamento com os registros existentes, a matrícula anterior e o nome de seu proprietário; 
II- quando não for possível identificar a exata origem da parcela matriculada, todas as matrículas anteriores atingidas pela Reurb e a expressão “proprietário não identificado”, dispensando-se nesse caso os requisitos dos itens 4 e 5 do inciso II do art. 167 da Lei no 6.015, de 31 de dezembro de 1973. 

Fundamentado no princípio da função social da propriedade, as unidades desocupadas e não comercializadas alcançadas pela Reurb terão as suas matrículas abertas em nome do titular originário do domínio da área. 

Unidades não edificadas que tenham sido comercializadas a qualquer título terão suas matrículas abertas em nome do adquirente, conforme procedimento previsto nos arts. 84 e 99 da Lei Federal nº 13.465/2017. 

Observe que, para os atuais ocupantes das unidades imobiliárias objeto da Reurb, o compromisso de compra e venda, a cessão e a promessa de cessão valerão como título hábil para a aquisição da propriedade, quando acompanhados da prova de quitação das obrigações do adquirente, e serão registrados nas matrículas das unidades imobiliárias correspondentes, resultantes da regularização fundiária. 


Dos Tributos:

Nos termos da lei de Reurb o registro da CRF dispensa a comprovação do pagamento de quaisquer tributos ou penalidades tributárias de responsabilidade dos legitimados. 

Em razão desse poderoso regramento não utilizar nenhum critério diferenciador quanto às espécies de regularização, à dispensa de comprovação do pagamento de tributos ou penalidades tributárias, a CRF pode abranger tanto os legitimados de áreas de Reurb-S quanto de Reurb-E, sendo portanto, estendida a ambas as modalidades. 


Cancelamento de Cadastros (Incra e outros):

Importante destacar que o registro da CRF aprovado independe de averbação prévia do cancelamento do cadastro de imóvel rural no Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária (Incra). Nessas situações o notário/oficial do cartório de registro de imóveis, após o registro da CRF, notificará o Incra, o Ministério do Meio Ambiente e a Secretaria da Receita Federal do Brasil para que esses órgãos cancelem, parcial ou totalmente, os respectivos registros existentes no Cadastro Ambiental Rural (CAR) e nos demais cadastros relacionados a imóvel rural, relativamente às unidades imobiliárias regularizadas.


Condomínio:

Quando se tratar de imóvel sujeito a regime de condomínio geral a ser dividido em lotes com indicação, na matrícula, da área deferida a cada condômino, o Município poderá indicar, de forma individual ou coletiva, as unidades imobiliárias correspondentes às frações ideais registradas, sob sua exclusiva responsabilidade, para a especialização das áreas registradas em comum, a teor do art. 45 da Lei Federal nº 13.465/2017. 

Caso aconteça de a informação de que se trata de condomínio de imóveis não constar do projeto de regularização fundiária aprovado pelo Município, as novas matrículas das unidades imobiliárias serão abertas mediante requerimento de especialização formulado pelos legitimados de que trata esta Lei, dispensada a outorga de escritura pública para indicação da quadra e do lote. 

O registro da CRF produzirá efeito de instituição e especificação de condomínio, quando for o caso, regido pelas disposições legais específicas, hipótese em que fica facultada aos condôminos a aprovação de convenção condominial nos termos da lei, vide art. 48 da Lei Federal nº 13.465/2017.


Padrões técnicos de engenharia:

 Todos os padrões de memoriais descritivos, das plantas e das demais representações gráficas, inclusive as escalas adotadas e outros detalhes técnicos, seguirão as diretrizes estabelecidas pela autoridade municipal ou distrital competente, as quais serão consideradas atendidas com a emissão da CRF, vide art. 47 da Lei Federal nº 13.465/2017.


Reconhecimento de firma:

No procedimento de Regularização Fundiária não será exigido reconhecimento de firma nos documentos que compõem a CRF ou o termo individual de legitimação fundiária quando apresentados pela União, Estados, Distrito Federal, Municípios ou entes da administração indireta. 


Imóveis de domínio público:

Uma vez promovido o registro da CRF, serão incorporados automaticamente ao patrimônio público as vias públicas, as áreas destinadas ao uso comum do povo, os prédios públicos e os equipamentos urbanos, na forma indicada no projeto de regularização fundiária aprovado, vide art. 53 da Lei. Podendo a requerimento do Município, efetuar-se o registro de imóveis para as áreas que tenham ingressado no domínio público, abrindo-se para tanto matrícula.


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Um comentário:

  1. Conheço muito boa gente que ganhou fortunas com esses processos...
    Aquele abraço, boa semana

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